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    2018环广西自行车线路 www.iba0.net 创新交易模式 扩充增值空间 ——记“月色风情小镇”闲置资产改造征集合作方项目

    2015-02-02 10:15:47

    一、项目背景
            凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限责任公司(以下简称“州邛泸公司”)打造的“月色风情小镇”项目于2006年建成,位于邛海泸山景区内,距离西昌市中心8公里,地处邛海西岸中部,背倚泸山、面临邛海,正对泸山山门入口,由仁山智水休闲广场区、古榕月韵滨水漫步休闲区、马可•波罗商娱区、月色逍??驼磺?、原始风貌区和泸山入口广场区组成,共有房屋15幢,总建筑面积为24724.72㎡,总占地面积75886.51㎡。整体规划为邛海泸山5A级景区。
            月色风情小镇”项目因其历史原因,现有剩余商业用房11幢,房屋面积未12113㎡。该剩余房屋因为地理位置较差,分布零星,建成接近8年,长期无人维修,造成资产闲置,对项目的发展形成了阻碍。州邛泸公司为盘活公司闲置资产,配合“月色风情小镇”整体规划,打造邛海泸山5A景区,经报请凉山州国资委批准后,特委托西南联合产权交易所(下简称“联交所”)对“月色风情小镇”闲置资产进行处置,希望能够通过改造或者招租,使该闲置资产保值增值,促进“月色风情小镇”总体项目的良好发展。
     
    二、策划实施方案及政策辅导
            (一)合理策划实施方案
            1、改变了项目方以资产招租方式挂牌的设想,果断采取征集合作方分享投资收益模式挂牌。项目在取得凉山州国资委的同意后,联交所受州邛泸公司的委托,与州邛泸公司进行了充分沟通,共同策划论证该项目征集合作方实施方案的可行性、合规性和合法性。通过分析,针对这一项目属于“土地租赁”的实质,若该项目以资产招租的方式对外出租,州邛泸州公司只能以收取租金的方式取得固定收益。同时因以资产目前现状来看,资产处于闲置状态,且不符合“月色风情小镇”的整体规划要求,还需对资产进行后续投入改造,出租状态欠佳。若该项目以征集合作方的方式对外征集合作者,以州邛泸公司出资产,合作方出资金对项目进行改造投入,然后以“收取投资收益”的方式进行,一方面解决了州邛泸州公司资金短缺的问题,同时设定投资收益递增的方式保证国有资产的保值增值。另一方面也降低了合作的风险。
            参照四川省国资委《关于省属企业项目征集合作方管理的指导意见》川国资产权〔2014〕23号的要求,本着公开、公平、公正的原则,引入市场竞争机制,采取公开方式进行,以提高企业资产的利用价值,实现资产价值最大化。 经过对项目认真分析,精心策划,结合项目实际,最终敲定了该项目的合作方式为:
            (1)合作方在符合旅游景区、西昌市整体规划前提下,按照打造西昌市邛海泸山5A级旅游风景区要求对州邛泸公司“月色风情小镇”剩余闲置资产整体改造,由合作方进行建设资金投入,要求投资额不低于5000万元。
            (2)本次项目改造过程中州邛泸公司不再进行资金投入,项目改造成功后,由合作方全权负责经营,并向州邛泸公司支付投资收益 。
            (3)合作期内,州邛泸公司原则不干预经营管理,但州邛泸公司派出工作人员2-3人协助合作方的运营工作。
            2、创新了竞标模式,根据合作项目的使用面积,以每月每平方米的投资收益(16元/月/㎡)作为竞价变量,细化投资收益标准,让市场来检验项目的真正价值。联交所在分析“月色风情小镇”项目各类价值主体时,在通过征集方聘请中介机构进行市场询价的基础上,最终形成了以合作方在合作期内支付的投资收益底价按使用面积12113㎡ 计算,得出按照以每月每平方米的投资收益(以不低于(16元/月/㎡))作为竞价变量来实现市场竞争,以最终竞得的单价来计算总的投资收益,从而获取更多的投资收益达到项目保值增值的目的。同时也能够让合作方从投资的角度详细计算投入和产出比例,计算投资收益,增加双方合作成功的几率。
            (二)坚持国有产权交易的基本原则
            虽然这一项目不是传统的国有产权转让项目,但在对整个合作实施方案进行策划辅导的过程中,联交所始终坚持“公开、公平、公正”的原则,尤其对于方案中设置的合作方资格条件,除了首先要满足州邛泸公司的要求外,仍然要做到所设资格条件不具有排他性、指向性等有失公允的情形,做到经得起批准机构的审核和社会大众的检验。因此在设定合作方资格条件的时候,联交所与州邛泸公司反复沟通,除了一些最基本的资格条件外,最终形成了以下较为合理的条款以及具体而客观的评判标准:
            1、意向合作方必须具备在省会城市成功开发运营管理20万平方米以上规模的商业项目,并成功运营和管理该项目成为城市地标项目经历。
            2、意向合作方应承诺,同意按照旅游景区、西昌市整体规划前提下,打造西昌市邛海泸山5A风景区要求及《投资合作协议》中提出的各项要求和规定对项目进行改造。
            3、意向合作方应承诺,具备拥有强大商家资源能够招商运营的能力,具备成熟的管理团队。签定合作协议后,将闲置资产整体改造成具备美食文化为经营主题,集休闲、娱乐、购物、体验、办公、酒店等多种功能为一体的精致情景高档区综合体。让游客在景区中能享用“吃、喝、玩、乐、购、住”等一站式美食商业服务,缔造城市美食娱乐商业名片。
            4、意向合作方报名时提交《项目改造运作分析意见书》和《项目后期运营管理方案》。
            (三)全方位的重点推荐和精心的交易组织
            在方案获得凉山州国资委批复后,项目在联交所正式挂牌,对该项目进行了全方位的重点推荐。
            除了在西南联交所的网站上发布招租信息外,还在金融投资报、成都日报等报刊媒体发布公告征集意向合作方。通过公开挂牌征集,最后征集到两家符合条件的意向合作方。最终,该项目于2014年10月23 日“以17元/月/㎡”的报价成功签约,由16元/月/㎡(总计4151.75万元)底价增值到17元/月/㎡(总计4411.23万元),增加征集方总的投资收益为259.48万元。
     
    三、小结
            亮点一:资产招租项目创新性的转变成为了征集合作方项目。该项目中,联交所通过长期不断总结自身的工作思路和方法,并根据以往的项目成交经验,成功的将项目进行转型,将原本“单一的资产招租模式”转变成“投资--合作--收益”的模式,公开征集合作方,维护了征集方的合法利益,同时也充分考虑了合作方摘得该项目后的后续投资金投入,促成了该项目的成功交易,体现了西南联交所不断创新、进取的交易思路和专业的业务服务。
            亮点二:将土地的使用面积以16元/月/㎡作为竞价变量。该项目中,西南联交所通过聘请中介机构进行市场询价,在保证国有资产不流失的基础上,合理确定项目的竞价变量与竞价价格,在市场来检验该价格的合理性与公允性。通过联交所的强大宣传能力,将互联网、纸媒体等宣传手段结合起来,将本项目进行了重点推介,成功寻找到了两家意向合作方,最终以增加征集方259.48万元的收益结果结束了本次交易,体现了联交所发现价格、发现投资人的功能。
            亮点三:公允的合作方资格设置。该项目中,联交所在充分考虑了该项目的规划、发展方向、管理模式、增资空间和意向合作方的利润空间基础上,对意向合作方的资格进行了一定的要求。该要求既符合了西昌市的整体规划,确保了 “月色风情小镇”科学规划的实施,也保证了州邛泸公司的利益,同时也给意向受让方留有足够的利润空间,实现了合作“双赢”的目的,充分体现了联交所“公开、公平、公正”的交易原则,
            亮点四:严格的资格审查。该项目中,首先取得主管部门的批准,对“月色风情小镇”项目的真实性与可行性进行了审查,确保项目主体资格明确;其次,针对制定的合作方案由主管部门批复,对合作方的资格的设置不具有指向性,确保意向合作方的公平竞争;再次,联交所严格按照交易规则进行操作,保证了交易公开公平公正的阳光平台;最后,联交所对符合交易条件的交易双方出具《交易鉴证书》,保障了整个交易过程的真实可靠性。此一系列审核和监督过程,有效的从源头上防止了交易过程的暗箱操作,杜绝了人为干预,防止了国有资产的跑冒滴漏,营造了公平竞争的环境,维护了交易双方的合法权益。
    (作者单位:西南联合产权交易所国资二部)罗泉英

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